Ada Güncel Haber

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamada hem çok tercih edilen hem de en fazla mağduriyetin yaşandığı sözleşme türlerinden biridir. Bu konuda yıllardır edindiğim tecrübeye dayanarak, arsa sahiplerinin ve müteahhitlerin en sık karşılaştığı sorunlara ve bu süreçte hangi hukuki yolların izlenmesi gerektiğine dair önemli birkaç hususu paylaşmak isterim.

Öncelikle şunu belirtmek gerekir ki, kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibi ile müteahhit (yüklenici) arasında yapılan, her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmede arsa sahibi, arsasının belirli paylarını müteahhide devreder; müteahhit de bu arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek, sözleşmede kararlaştırılan kısımları arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Böylece hem arsa sahibinin hem de yüklenicinin hak ve borçları kanuni güvence altına alınır.

Ancak maalesef uygulamada çok sayıda ihlalle karşılaşıyoruz.
Bunların başında, inşaatın süresinde tamamlanmaması veya hiç başlanmaması geliyor. Bunun yanı sıra bağımsız bölümlerin ya da ortak alanların proje ve teknik şartnameye aykırı, eksik veya ayıplı şekilde teslim edilmesi; sözleşmeyle vaat edilen bağımsız bölümlerin arsa sahibine teslim edilmemesi; teslim edilmesi gereken bölümlerin üçüncü kişilere devredilmesi; tapu devrinin zamanında veya usule uygun yapılmaması da çok sık rastladığımız sorunlar arasında. Hatta bazen maliklerden muvafakat alınmasına rağmen sözleşmeye aykırı ek inşaat faaliyetlerine dahi girişildiğini görüyoruz.

Peki böyle durumlarda arsa sahipleri ne yapabilir?

Öncelikle şunu ifade etmeliyim: Arsa sahiplerinin elinde birden fazla hukuki imkân mevcut.
Müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Ancak fesih işleminin mutlaka usulüne uygun yürütülmesi gerekir. Bu nedenle ilk adım olarak noter kanalıyla ihtar gönderilir, belirli bir süre tanınır ve yükümlülüklerin yerine getirilmesi istenir. Bu sürenin sonunda hâlâ bir ilerleme olmazsa, mahkemeden fesih talep edilebilir. Taraflar kendi aralarında anlaşırsa mahkemeye gitmeden de fesih mümkündür.

Fesih ise iki şekilde karşımıza çıkar:

Geçmişe etkili fesih (sözleşmeden dönme) halinde sözleşme hiç yapılmamış gibi kabul edilir. Genellikle inşaatın büyük kısmı tamamlanmamışsa tercih edilen bir yöntemdir. Bu durumda müteahhit, o ana kadar yaptığı işler için bedel talep edebilir.

İleriye etkili fesihte ise sözleşmenin geleceğe dönük etkileri ortadan kalkar. Bunun uygulanabilmesi için inşaatın en az %90 oranında tamamlanmış olması gerekir. Bu yöntemde arsa sahibi, uğradığı zararları —örneğin kira kaybını— talep edebilir.

Sıklıkla karşılaşılan bir başka konu da müteahhitlerin arsa paylarını üçüncü kişilere devretmesidir. Böyle bir durumda arsa sahipleri tapu iptal ve tescil davası açabilir. Özellikle muvazaalı veya sözleşmeye aykırı devir işlemleri söz konusuysa, tapunun iptali ve arsa sahipleri adına tescili mümkündür.

Bazı durumlarda ise fesih yoluna gidilmez; arsa sahibi sözleşmenin devamını ister. İşte bu hallerde “Elbette” dile getirilebilecek bir çözüm daha vardır: müteahhite karşı maddi zararların ve kâr mahrumiyetinin tazmini için dava açmak. Bu, özellikle projelerin bir şekilde tamamlanabildiği ancak zarar doğduğu durumlarda en etkili hukuki mekanizmalardan biridir.

Son olarak şunu önemle belirtmek isterim: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ciddi sonuçları olan bir sözleşmedir. Bu yüzden mutlaka uzman bir avukattan hukuki destek alınmasını, sözleşmenin detaylı ve açık bir şekilde hazırlanmasını ve sürecin başından sonuna kadar dikkatle takip edilmesini şiddetle tavsiye ediyorum.